住宅ローン

住宅ローンでフラット35を利用するメリット・デメリット

おさる
おさる
ジュイチ、「フラット35」ってなーに?
じゅいち
じゅいち
「 フラット35」は最長35年の長期固定金利で、お借り入れ時に返済終了までの金利・返済額が確定するので返済計画が立てやすい住宅ローンなんだ。
おさる
おさる
じゃあ、家を買うときは「フラット35」を使った方がいいね。
じゅいち
じゅいち
そうとも言えないんだよ。「フラット35」には、いろいろな利用条件とメリット・デメリットがあるから。今日は「フラット35」について詳しく解説していくね。



フラット35とは?

フラット35とは

フラット35とは民間の金融機関と住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。お借り入れ時に返済終了までの金利・返済額が確定する為、返済計画が立てやすい点が特徴です。

それでは、フラット35についての基礎知識が身につけてもらえると同時に、その他の銀行の住宅ローンとの比較検討がしやすくなってもらえるよう詳しく解説していきます。

フラット35の利用条件

フラット35の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。

フラット35の利用条件
  1. 申込時の年齢が満70歳未満であること
  2. 日本国籍を有していること
  3. フラット35を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること
  4. 資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する新築住宅の建設・購入資金又は中古住宅の購入資金に限られる
  5. 住宅金融支援機構が定めた基準に適合する住宅であること
  6. 借入金額が100万円以上8,000万円以下であること
  7. 借入期間は15年以上で、最長35年であること

申し込み時の年齢が満70歳未満であること

実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

日本国籍を有していること

原則、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

すべての借り入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合(総返済負担率)が一定の基準を満たしていること

年収 400万未満 400万以上
基準 30%以下 35%以下

収入に関しては親、子供、配偶者などの収入を合算して算出できる場合があります。

資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する新築住宅の建設・購入資金又は中古住宅の購入資金に限られる

第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金には利用できません。

住宅金融支援機構が定めた基準を満たす住宅であること

住宅の床面積が、下記の表の基準を満たす住宅であること

一戸建 70㎡以上
マンション 30㎡以上

住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること

借入金額が100万円以上8,000万円以下であること

店舗や事務所などの非住宅部分に係るものを除く建設費又は購入金額。土地取得費に対する借入を希望する場合はその費用も含む。

借入期間は15年以上で、最長35年であること

借入期間は15年以上(お申込者又は連帯債務者が満60歳上の場合は10年)以上で、かつ「80-申込時の年齢(1年未満切上げ)」又は「35年」のいずれか短い年数が上限となります。(※但し購入する物件が長期優良住宅の認定を受けた住宅であれば、借入期間は最長で50年になります。)

フラット35のメリット・デメリット

フラット35の利用条件について説明しましたが、次は実際に利用したときの具体的なメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

フラット35のメリット

  1. 返済期間中は金利が変わらない。
  2. 繰り上げ返済手数料がかからない
  3. 保証料がかからない
  4. 団体信用保険の加入が任意。

返済期間中は金利が変わらない

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

繰り上げ返済手数料がかからない

資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。

保証料がかからない

銀行の住宅ローンは保証会社と保証契約を結ぶのが一般的ですが、フラット35の場合は保証会社と保証契約を結ぶ必要がなく、保証料が発生しません。

団体信用保険の加入が任意

銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険へ加入が必須ですが、フラット35の場合、団体信用生命保険の加入が任意の為、健康状態が不安がある人も借りられる。

フラット35のデメリット

  1. 変動金利型と比較すると金利が高め
  2. 借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる
  3. 住宅金融支援機構の基準を満たしていないと金利の優遇が受けらえない

変動金利型と比較すると金利が高め

変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されてる為、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる

フラット35では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

住宅金融支援機構の基準を満たしていないと金利の優遇が受けらえない

フラット35の中にもいくつが種類があり、その中でも金利の優遇が大きいものについては、さらに省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性等高い技術基準のレベルが必要になります。

フラット35を利用するのに向いてる人

フラット35とは

正社員ではないが、収入が高い人

転職したばかりの勤続年数が短い会社員の人

自営業の人

金利上昇のリスクを気にせず、計画的な返済をしたい人

上記の条件に該当しない場合でもフラット35は利用することが可能です。すでに解説した内容を踏まえつつ銀行の変動金利タイプの住宅ローンを含めた選択肢の一つとして検討してください。

住宅は、快適な暮らしの基盤です。住宅を購入したために、苦しい暮らしを強いられるのでは本末転倒です。家計の収支を踏まえて返済をシミュレーションしたうえで、家計を圧迫しないように住宅ローンを選択しましょう。

まとめ

おさる
おさる
フラット35がすべての人にお勧めというわけではないんだね。
じゅいち
じゅいち
フラッ35にはメリット・デメリットがある為、住宅ローンを借りる際の一つの選択肢として慎重に検討すべきなんだ。
この記事のまとめ

フラッ35にはメリット・デメリットがある為、利用するのに向いている人とそうでない人がいます。銀行の住宅ローンと比較して、その人にあった最適な選択をすることが重要になります。